Artigo: Possibilidade de registro de unidade em nome do condomínio

Artigo: Possibilidade de registro de unidade em nome do condomínio
Daphnis Citti de Lauro*

08/01/08 - O condomínio edilício, também conhecido por especial, ou condomínio em planos horizontais, não tem personalidade jurídica: não é pessoa física, nem jurídica. Por não ter personalidade jurídica, sofre conseqüências danosas, sendo uma delas a impossibilidade de registrar unidades em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis, não podendo, assim, aceitar apartamento de condômino inadimplente como dação em pagamento de despesas condominiais em atraso.

Essas dificuldades, até agora intransponíveis, levaram o falecido Biasi Ruggiero a escrever, em 1995, na “Tribuna do Direito”, que era “necessário simplificar algumas situações em que o condomínio deveria ser equiparado a ente dotado de personalidade jurídica”. E justificava: “Afinal, já o foi em matéria trabalhista e previdenciária, tendo obrigações até com o imposto de renda”.

Concluía ele o artigo escrevendo sobre a necessidade de complementação por legislação ou então que os juristas encontrassem meios para conseguir uma interpretação que atendesse aos reclamos da sociedade. Esperava-se que o novo Código Civil, Lei 10.406 de 10/01/2002 enfrentasse a questão, mas silenciou a respeito.

Assim, independentemente do fato do condomínio não ter personalidade jurídica, é imperioso que possa ele registrar em seu nome unidades adjudicadas ou compradas (tanto para resolver uma pendência jurídica como para servir de residência de zelador, ou para aumento do número de vagas na garagem ou aceitar como dação em pagamento de despesas condominiais em atraso, etc).

Surge, agora, uma luz no fim do túnel. A Associação dos Advogados de São Paulo publicou, em seu site, decisão da 17ª Câmara do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, recentíssima, de 16 de agosto último, no processo 70017684036, no sentido de se poder inscrever, a favor de um determinado condomínio, a carta de arrematação de apartamento, devendo o registro ser em nome do síndico.

Para o desembargador-relator, Dr. Marco Aurélio dos Santos Caminha, “Não há dúvida que o condomínio é credor de uma dívida condominial e, diante da impossibilidade do condômino saldar o débito, o bem que deu origem à dívida foi adjudicado. Impedir a adjudicação, em face da inexistência de personalidade jurídica do condomínio, é obstruir a própria realização do direito”. Em outro trecho do acórdão, afirma ele que “o reconhecimento da personalidade jurídica teria se efetuado perante o Juízo que expediu a carta de arrematação, não se autorizando, desta forma, que este Juízo (da Vara de Registros Públicos), de cunho meramente administrativo, recuse título formalmente perfeito”.

Esperemos que os Tribunais de outros Estados e o Superior Tribunal de Justiça acompanhem esse entendimento, a fim de suprir importante lacuna no Direito pátrio.


*Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.


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