Inclusão de imóvel usado no pacote habitacional

Inclusão de imóvel usado no pacote habitacional
Para presidente do Creci-SP, medida garantiria moradia imediata para milhares de famílias.

José Augusto Viana Neto*

12/05/09, São Paulo, SP - A ministra Dilma Roussef, "síndica" do pacote da habitação, deveria considerar seriamente a possibilidade de convocar o grande "conselho" desse condomínio, que são os cidadãos representantes da sociedade civil organizada, para avaliar as medidas já adotadas e estudar a imediata adoção de outras providências que podem assegurar avanços históricos no esforço para garantir moradia digna a milhões de brasileiros. Trata-se da oportunidade de duplicar - de 1 milhão para 2 milhões - a oferta de casas pretendida pelo programa "Minha Casa, Minha Vida".

Nós, corretores de imóveis, antecipando a pauta dessa desejável assembléia, consideramos ser fundamental a inclusão dos imóveis usados - já, agora! - no elenco de ações prioritárias de qualquer PAC da habitação. Apenas um, entre muitos outros motivos, seria suficiente para eleger o imóvel usado como prioridade - ele já está disponível, pronto, pode ser ocupado de imediato, há milhões de opções e seu preço é menor que o de imóveis que ainda serão construídos.

Com o "Minha Casa, Minha Vida", acabou-se por praticar, ainda que de maneira indireta, a política do 'dar com uma mão e tirar com a outra'. Isso porque o Programa do Governo acabou distanciando ainda mais os preços dos imóveis novos e usados. O fim do seguro habitacional e o aumento do subsídio só valem para moradias novas.

E basta fazer as contas para perceber. As famílias que ganham até seis salários mínimos, que dispunham de um desconto entre R$ 3.500 e R$ 10 mil, hoje contam com até R$ 23 mil na compra de um imóvel novo financiado. Já para o imóvel usado, o subsídio do governo só é concedido aos que recebem até R$ 1.875 e fica na faixa de R$ 6 mil.

No mínimo, o incentivo à compra da casa própria deveria contemplar tanto imóveis novos quanto usados na mesma medida, deixando aos mutuários o direito de escolha.

Uma casa ou apartamento usados pode custar até 50% menos que um similar novo. É o próprio governo, por seu Ministério das Cidades, quem nos dá o tamanho dessa oferta, ignorada no lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida. No texto oficial da Política Nacional de Habitação, publicado em Novembro de 2004 pelo Ministério, dá-se como certa a existência de 4,6 milhões de domicílios urbanos vagos em 2000, sendo que 2,250 milhões situavam-se em aglomerados urbanos e, nestes, em suas áreas centrais. O crescimento no número de imóveis vagos foi de 55% entre 1991 e 2000.

Mantida a mesma proporção entre os anos de 2001 e 2008, teríamos hoje no Brasil algo como 6 ou 7 milhões de imóveis vagos, sendo 3 milhões ou 3,5 milhões nos grandes aglomerados urbanos. Evidente que a maioria desses imóveis não se adequa à demanda, seja por se destinar a faixas mais elevadas de renda, seja por necessitar de reformas e melhorias. Mesmo assim, se considerarmos que apenas 1/3 desses imóveis se ajusta às condições e capacidade aquisitiva das famílias que estão na base do déficit habitacional, teremos 1 milhão de casas e apartamentos prontos a serem habitados.

É o mesmo número de unidades que o governo planeja construir com os R$ 34 bilhões do pacote lançado agora em Abril. Como os imóveis usados são mais baratos, o custo de financiamento dessas unidades será muito menor, sendo que parte deles nem precisará ter financiamento, pois são imóveis que pertencem a órgãos públicos. São grandes edifícios abandonados, geralmente em área centrais servidas de toda a infraestrutura, descumprindo até a função social que toda propriedade deve ter. Em São Paulo, no último dia 12 de Abril, três prédios do INSS nesta situação foram invadidos por grupos de sem-teto. Também em São Paulo, no Vale do Anhangabaú, há exemplos perfeitos da eficácia desse programa de recuperação e revitalização de prédios abandonados, com gestão da Caixa Econômica Federal (CEF).

O custo será o da reforma, que gera emprego na construção civil e em toda a cadeia correlata, por demandar o uso de tinta, materiais de acabamento, fios, cabos, lâmpadas, equipamentos sanitários e elétricos, artigos de decoração, esquadrias de ferro e metal, cerâmica e outras. E a transferência da posse para os futuros ocupantes, famílias com renda de até 10 salários mínimos, pode até ser dispensada, especialmente no caso dos imóveis públicos, porque o governo tem a opção de fazer o aluguel social, como previsto na própria e esquecida Política Nacional de Habitação:

"(...) Cabe ressaltar que o programa de locação social, aliado a medidas de incentivo à utilização de imóveis do mercado secundário de imóveis para fins residenciais, poderia contribuir para criar condições de equilíbrio do mercado e, conseqüentemente, reduzir o déficit habitacional.

"(...) Dessa maneira, a política habitacional deve prever não apenas a localização de novas unidades em áreas de expansão, mas, também, mecanismos de reabilitação de áreas centrais, de ocupação dos vazios urbanos e formas de regularização fundiária, no sentido de minimizar o efeito de transitoriedade que marca a vida dessa família".

Outro ponto fundamental a considerar é que a reforma - seja dos prédios públicos abandonados, seja dos edifícios privados sem uso - custa menos que a construção e dispensa a procura de terrenos, medida que, se adotada, aliviará a responsabilidade de Estado e municípios de encontrar o que não existe - terrenos bons em áreas que não sejam a periferia da periferia. Da mesma maneira que os órgãos públicos se livrariam do encargo da administração dessas propriedades, também a CEF se livraria do ônus de pagar condomínio e IPTU dos milhares de imóveis retomados de mutuários inadimplentes se os colocasse em condições vantajosas - juros menores, prazos maiores, financiamento de 100% - na roda de ofertas do programa "Minha Casa, Minha Vida". Ampliar-se-ia a oferta e se teria o retorno dos recursos investidos e ora perdidos nesses imóveis.

A implementação rápida de soluções, desejo obsessivo do presidente Lula para enfrentar a crise econômica, pode ser alcançada mais efetivamente, sem os entraves da burocracia que o incomodam, com a inclusão dos imóveis usados no programa, desbloqueando-se rapidamente recursos disponíveis e os injetando na economia para gerar empregos, renda e impostos, simultaneamente ao ganho e ao reforço na auto-estima das milhares de famílias que anseiam por uma moradia decente.


*José Augusto Viana Neto é presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).

De
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